Após falarmos sobre a importância vital da manutenção predial, é crucial entender a base técnica e legal que rege essa atividade: a NBR 5674. Para síndicos, gestores de facilities e proprietários de imóveis comerciais e residenciais, esta norma da ABNT (Associação Brasileira de Normas Técnicas) não é apenas uma recomendação, mas sim a espinha dorsal de qualquer gestão predial responsável no Brasil.
O desconhecimento ou a negligência com o que diz a NBR 5674 pode levar a riscos estruturais, acidentes, perda de garantia do fabricante e, pior, a responsabilizações civis e criminais. Afinal, a segurança da edificação e de seus usuários depende diretamente da aplicação correta desta norma.
Neste artigo, vamos detalhar o que é a NBR 5674, qual é seu objetivo principal e como a aplicação correta dela assegura a longevidade e o valor do seu patrimônio. Confira!
O que é e qual é o objetivo da NBR 5674?
A NBR 5674 tem como título oficial “Manutenção de edificações – Requisitos para o sistema de gestão de manutenção”. Publicada pela ABNT, ela estabelece os requisitos mínimos para a gestão de um sistema de manutenção dentro de qualquer tipo de edificação.
Seu principal objetivo é garantir que a edificação e todos os seus sistemas (estruturas, instalações, equipamentos, etc.) mantenham seu desempenho original e sua capacidade funcional ao longo do tempo.
A norma tira a manutenção do campo do “achismo” ou da simples reação a quebras, transformando-a em uma prática documentada, planejada e contínua. Ela orienta sobre como organizar e gerenciar os serviços de manutenção preventiva, corretiva e preditiva.
5 pilares da NBR 5674 que você precisa conhecer
A norma não dita como consertar um vazamento ou quando trocar uma lâmpada, mas sim como o processo de manutenção deve ser gerenciado. A seguir, os principais pontos:
1. Documentação e histórico (O “Livro de Registro”)
A NBR 5674 exige a criação e atualização de um histórico de manutenção completo para a edificação. Este “Livro de Registro” deve conter:
- Informações técnicas originais do projeto.
- Registros de todas as intervenções realizadas (data, serviço feito, materiais utilizados e responsável técnico).
- Resultados de vistorias e inspeções periódicas.
Ter um histórico detalhado é fundamental para fins de garantia, fiscalização e, principalmente, para o planejamento futuro das manutenções e o aumento da vida útil dos sistemas.
2. Planejamento e programação
A manutenção não pode ser reativa. A norma exige que os serviços sejam planejados e programados de acordo com a criticidade de cada sistema, a frequência de uso e as recomendações dos fabricantes. O planejamento deve envolver:
- Definição de rotinas: o que deve ser feito e em que intervalo de tempo — diário, semanal, mensal, anual.
- Inspeções periódicas: vistorias regulares para avaliar o estado de conservação e identificar a necessidade de reparos preventivos.
3. Responsabilidade técnica e qualificação
Todos os serviços de manutenção devem ser executados por profissionais qualificados e, quando necessário, por empresas especializadas. A norma reforça a importância de:
- Controle de qualidade: garantir que os serviços sejam executados conforme as especificações técnicas.
- Registro do responsável: a identificação clara do profissional ou da empresa (com registro no CREA ou CAU) responsável pela execução e pelo laudo de cada serviço, especialmente em áreas críticas como elétrica, hidráulica e estrutural.
4. Controle de recursos e materiais
A gestão eficiente da manutenção requer o controle rigoroso dos recursos. A NBR 5674 orienta sobre a necessidade de:
- Mão de obra: alocação de pessoal com treinamento e qualificação adequados para a função.
- Materiais: uso de peças e materiais compatíveis com as especificações originais e de qualidade comprovada, evitando a utilização de itens que comprometam o desempenho do sistema.
5. Interação com outras normas
A NBR 5674 não existe isoladamente. Ela exige que o sistema de gestão de manutenção leve em consideração e esteja em conformidade com outras normas essenciais, como:
- NBR 16280: sobre obras de reforma em edificações.
- NBR 14037: sobre manual de uso, operação e manutenção das edificações.
- Normas de Segurança do Trabalho (NRs), especialmente em canteiros de obras e em serviços de risco.
O risco de ignorar a NBR 5674
Ignorar a norma é um erro com consequências graves. Em caso de sinistros (como um incêndio ou desabamento parcial), a perícia técnica sempre verificará o histórico de manutenção. A falta de documentação ou a comprovação de negligência no cumprimento da NBR 5674 pode resultar em:
- Perda da cobertura do seguro: seguradoras podem negar o pagamento se for comprovada a falta de manutenção adequada.
- Responsabilização legal: síndicos, gestores e proprietários podem ser responsabilizados civil e criminalmente por danos e acidentes decorrentes da má conservação.
Transforme a norma em vantagem
A NBR 5674 não é um obstáculo burocrático, mas sim um manual de boas práticas que transforma a manutenção em um investimento estratégico. Ao segui-la, você protege vidas, preserva o valor de mercado do imóvel e garante que seu edifício tenha uma vida útil longa e eficiente.
Para implementar um sistema de gestão de manutenção robusto, transparente e totalmente em conformidade com a NBR 5674, conte com a experiência e a autoridade da Statera!
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